De multiples malfaçons découvertes après un achat immobilier : que faire ?

Le Contexte :

En 2018, monsieur et madame Y ont acheté une maison construite en 2009. Quelques jours après leur emménagement dans leur maison, les ennuis commencent. Les nouveaux propriétaires découvrent diverses malfaçons, et ils ne sont pas au bout de leurs surprises.
L’entreprise de construction a fait faillite, la responsabilité décennale sur le point d’expirer, la seule solution pour obtenir réparation est de se retourner contre le vendeur, l’ancien propriétaire, qui a lui-même fait construire.

Problèmes rencontrés par le client : Présence d’eau à divers endroits de la maison.

Notre rôle de conseiller technique :
La première étape consiste à déterminer l’origine de l’eau. Elle peut provenir d’une fuite, d’une infiltration (par la toiture, mais aussi par les murs enterrés) ou de la condensation.

Ainsi, après avoir été contacté par les propriétaires, nous nous sommes rendus sur les lieux à plusieurs reprises pour constater les différents incidents. Chaque visite nous permet non seulement de constater, mais aussi d’analyser l’origine de chaque sinistre. Toutes ces informations sont répertoriées dans un rapport détaillé et illustré avec les photos prises sur place et les schémas explicatifs réalisés par nos soins.

Nous réalisons des rapports écrits selon la nécessité des travaux, mais dans certains cas, pour des raisons économiques, nous privilégions l’envoi d’e-mail afin de gagner en efficacité tout en gardant des traces écrites.

Constats :
Les différentes visites sur place nous ont permis de mettre en lumière l’omniprésence de l’eau, à savoir :

• Multiples infiltrations d’eau dans les murs enterrés : cave, bureau
• Infiltration d’eau pluviale par les fenêtres des chambres
• Infiltration d’eau par les fenêtres de toit dans la salle de jeux et le grenier
• Problème de condensation dans la cuisine
• Soubassement : problème d’écoulement

Pour chaque constat, notre mission est de déterminer l’origine du problème. Pour cela, plusieurs possibilités s’offrent à nous en fonction du problème et de l’endroit : en faisant des sondages, en étudiant les schémas et photos,… On creusera la terre pour vérifier le drainage extérieur du bâtiment, ou on percera les habillages pour inspecter les vides techniques à l’aide d’un endoscope. Nos investigations permettent parfois de démontrer que l’origine du problème n’est pas celle qui paraissait évidente, comme dans ce cas pour les infiltrations dans la cuisine qui se sont finalement avérées être des problèmes de condensation.

Dans ce dossier, en tant que conseiller technique, notre rôle est de protéger notre client tout en étant réaliste sur ses revendications et en tenant compte des arguments éventuels de la partie adverse. Rappelons la différence avec le rôle de l’expert judiciaire, désigné par le juge, et tenu au devoir d’impartialité. En parallèle, l’attitude du conseiller technique se veut plus protectrice vis-à-vis de son client.

Conclusion :

En fin de mission, nous transmettons notre rapport au maitre d’ouvrage et à son avocat. Le rapport comprend une estimation globale des travaux à engager avec les devis de 3 entreprises locales différentes.
Sur base de ce rapport détaillé, le maitre d’ouvrage prend ses dispositions pour la suite qu’il souhaite donner. Cela lui permet de prendre des décisions éclairées sur l’avenir financier du dossier.

Rappel :

Connaissez-vous le dossier d’intervention ultérieure (DIU) ? C’est un dossier qui comprend toute la vie du bâtiment, notamment le descriptif des travaux, les plans, le détail des matériaux et d’isolant, les croquis d’installation sanitaire…

Selon la directive européenne 1992 – 89/391/CEE, la remise de ce DIU par le Coordinateur de sécurité et de santé est obligatoire pour toute maison construite après 2001 en Belgique et après 2008 au Luxembourg. En cas de vente, il doit impérativement être remis aux acheteurs. Par la suite, il sert à éviter les sondages par exemple et facilite les investigations en cas de sinistre.

Dans le cas de ce dossier, le DIU n’a pas été remis à notre client au moment de son achat, ce qui a rendu les investigations plus complexes.

Nos 18 années d’expérience, notre sens de l’élaboration du détail constructif et notre goût pour le travail bien fait nous permettent de vous accompagner efficacement dans ces situations délicates et inconfortables.

Contactez-nous (lien vers formulaire de contact)

Références : BE AR 25/01/2001 sur les chantiers temporaires ou mobiles
– loi code du bien-être au travail 1996

LU mémorial A122 27/06/2008 : dossier adapté aux caractéristiques de l’ouvrage = au Luxembourg

(formation en expertise judiciaire  + formation en coordination sécurité / santé)

Visuels : photos des constatations